Dalam jual beli, dua pihak sering harus saling percaya padahal belum pernah bertemu. Pembeli khawatir uang sudah ditransfer tetapi barang tidak sampai. Penjual khawatir barang sudah dikirim tetapi pembayaran tidak masuk.
Escrow account adalah salah satu mekanisme yang dipakai untuk mengurangi kekhawatiran itu, baik dalam transaksi online, jual beli rumah, maupun pendanaan.
Artikel ini menjelaskan pengertian rekening escrow, cara kerjanya, kapan escrow dipakai, risiko transaksi tanpa escrow, dan contoh penggunaannya di Indonesia, lengkap dengan aturan pemerintah yang berlaku hingga September 2026.
Apa Itu Escrow Account?
Escrow account adalah rekening bersama yang disediakan pihak ketiga untuk menampung dan menyalurkan dana kepada pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi.
Pihak ketiga ini juga memeriksa bahwa setiap pihak menjalankan kewajibannya sebelum menerima haknya.
Jadi, rekening escrow adalah tempat dana disimpan sementara sampai syarat yang disepakati terpenuhi.
Layanan ini dijalankan dengan melibatkan lembaga keuangan dan bank. Dalam percakapan sehari-hari, escrow sering disingkat “rekber” (rekening bersama), dan istilah rekening bersama bisnis biasanya dipakai ketika pelaku usaha memakainya untuk transaksi dagang.
OCBC membagi escrow menjadi tiga jenis. Real estate escrow dipakai pada jual beli rumah. Online escrow dipakai pada transaksi daring, dengan syarat harga, jadwal pengiriman, dan mekanisme pengembalian dana yang disepakati lebih dulu.
Stock escrow dipakai pada pembayaran saham berdasarkan dokumen perjanjian. Dari sisi aturan, escrow sudah disebut dalam regulasi perdagangan elektronik.
Pasal 71 Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik mewajibkan penyelenggara perdagangan elektronik yang menerima pembayaran untuk memiliki mekanisme yang memastikan dana konsumen kembali jika pembelian dibatalkan.
Penjelasan pasal itu memberi contoh mekanisme tersebut, yaitu penyediaan akun rekening jaminan atau escrow.
Aturan turunan terbarunya adalah Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 19 Tahun 2026. Kementerian Perdagangan menerbitkan dan memberlakukan aturan ini pada 8 Juni 2026. Aturan ini menggantikan Permendag Nomor 31 Tahun 2023. Platform perdagangan elektronik wajib menyediakan layanan pengaduan bagi pedagang dan bagi konsumen.
Penyelenggara social commerce juga dilarang memfasilitasi transaksi pembayaran di sistem elektroniknya.
Bagi kamu yang berjualan lewat media sosial, pembayaran sebaiknya diarahkan ke marketplace atau kanal pembayaran resmi yang punya mekanisme pengembalian dana.
Cara Kerja Escrow dalam Transaksi Bisnis
Escrow transaksi bisnis berjalan dalam beberapa tahap. Diantaranya:
- Penjual dan pembeli sepakat memakai layanan escrow dan menyetujui syaratnya.
- Pembeli membayar harga barang dan ongkos kirim ke rekening yang disediakan agen escrow.
- Agen menahan dana untuk sementara, lalu memberi tahu penjual bahwa pembayaran sudah diterima.
- Penjual mengirim barang dan menyampaikan nomor resi kepada agen.
- Agen meneruskan nomor resi kepada pembeli.
- Setelah barang tiba, pembeli mengkonfirmasi penerimaan.
- Agen menyalurkan dana ke rekening penjual.
Jika barang tidak sesuai kesepakatan dan pembeli mengajukan pengembalian dana, agen mengembalikan uang kepada pembeli.
Selama proses berjalan, uang tidak berada di tangan penjual maupun pembeli, sehingga kedua pihak punya alasan yang sama untuk memenuhi kesepakatan.
Pada escrow properti, alurnya mirip. Kesepakatan ditandatangani lebih dulu, lalu semua klausul kontrak diperiksa dan kondisi rumah diverifikasi.
Pembeli kemudian membayar melalui escrow, dan perjanjian selesai ketika uang pembelian dicairkan kepada penjual.
Pihak yang ingin menjadi agen escrow juga punya syarat.
Ada empat langkah. Pertama, datang ke bank dan membayar biaya pembukaan akun. Kedua, mengirim surat penunjukan. Ketiga, menandatangani perjanjian sebagai agen escrow. Keempat, membuka rekening giro khusus untuk escrow.
Salah satu alasan escrow dipercaya adalah dananya bisa dilacak. Hendrikus Passagi, Peneliti Eksekutif Senior di Departemen Pengembangan Kebijakan Strategis OJK, menyampaikan pandangan ini dalam konteks platform pinjam meminjam.
Menurut Finansialku yang merangkum pernyataannya dari Warta Ekonomi tahun 2016, platform sebaiknya memakai escrow account di bank supaya pemberi pinjaman yakin bahwa status dananya dapat dilacak dan dipantau.
Ia juga menyebut pihak berwenang perlu bisa memeriksa rekening escrow kapan saja untuk memastikan tidak terjadi penipuan yang merugikan pemberi pinjaman.
Pendapat ini menunjukkan bahwa escrow melindungi para pihak sekaligus memudahkan pengawasan.
Ada satu hal yang perlu kamu perhitungkan. Karena agen menunggu transaksi selesai dengan aman sebelum meneruskan dana, penjual menerima uang lebih lama dibandingkan transaksi lewat rekening biasa.
Atur jadwal arus kas usaha kamu dengan memperhitungkan jeda ini.
Kapan Escrow Digunakan?
Escrow biasanya dipakai ketika nilai transaksi besar, para pihak baru saling mengenal, atau ada tahapan yang harus selesai sebelum uang berpindah. Beberapa situasinya adalah sebagai berikut.
a. Jual beli online.
Escrow dipakai supaya penjual baru menerima uang setelah pembeli menerima barang.
Ini sejalan dengan kewajiban mekanisme pengembalian dana dalam PP 80/2019 yang dibahas di atas.
b. Jual beli rumah dan apartemen.
Untuk escrow properti, kamu perlu memahami aturan pemasaran dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) di Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, yang mengubah PP Nomor 14 Tahun 2016.
Aturan ini menetapkan bahwa pengembang yang memasarkan hunian harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan pembangunan dari lembaga penjamin.
PPJB rumah baru hanya boleh dibuat setelah ada kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen.
PPJB juga wajib memuat harga rumah, tata cara pembayaran, dan jaminan dari pelaku pembangunan.
Aturan tersebut belum menyebut escrow sebagai kewajiban. Hal ini diteliti oleh Mairiska Alya Saraswati dan Anang Shophan Tornado dari Universitas Lambung Mangkurat dalam artikel jurnal Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, Vol. 3 No. 3 (2025).
Hasil penelitian mereka menunjukkan bahwa sampai saat ini belum ada ketentuan hukum positif yang secara tegas mewajibkan escrow account pada transaksi pra-pembangunan, sehingga dana konsumen tidak terlindungi maksimal jika pengembang wanprestasi.
Dalam pembahasannya, penulis menyebut bahwa escrow dapat dimasukkan sebagai klausul tambahan dalam PPJB yang dibuat di hadapan notaris.
Penulis juga menilai mekanisme escrow sah karena tidak bertentangan dengan hukum dan kepatutan.
Bagi kamu sebagai pembeli, artinya escrow perlu diminta dan dituangkan dalam perjanjian, karena penggunaannya bergantung pada kesepakatan.
c. Transaksi saham.
Nurhaida, yang saat itu menjabat Kepala Eksekutif Pengawas Pasar Modal OJK, menjelaskan kegunaan escrow pada penerbitan saham baru (right issue).
Menurut Hukumonline (26 September 2013), escrow account baru dibutuhkan apabila pembeli siaga (standby buyer) tidak menjalankan kewajibannya.
Ia juga menyampaikan bahwa bukti ketersediaan dana dapat berbentuk lain, misalnya bank garansi, sehingga OJK saat itu tidak berencana membuat aturan umum yang mewajibkan escrow.
Pandangan ini memberi gambaran bahwa escrow dipilih menurut kebutuhan transaksi dan bukan dipakai di semua situasi.
d. Pendanaan bersama berbasis teknologi.
Pada layanan ini, escrow sudah menjadi kewajiban. Contohnya dibahas pada bagian contoh penggunaan di bawah.
Risiko Transaksi Tanpa Escrow
Tanpa escrow, uang berpindah lebih dulu dan pihak yang menyerahkannya harus menunggu pihak lain memenuhi janji. OCBC menjelaskan risikonya bagi kedua sisi.
Pembeli bisa tidak menerima pesanan atau menerima barang yang berbeda dari yang dijanjikan.
Penjual bisa menjadi korban pembeli yang mengaku sudah membayar padahal dana belum masuk.
Karena itu escrow memberi konfirmasi pembayaran sebelum barang dikirim.
Risiko pada properti punya nilai lebih besar. Menurut penelitian Saraswati dan Tornado, dana konsumen langsung masuk ke rekening pengembang tanpa melalui pihak ketiga yang netral, sehingga terbuka peluang wanprestasi berupa keterlambatan atau kegagalan menyelesaikan proyek.
Warta Konsumen pada Juli 2025 mencatat bahwa data BPKN menunjukkan lebih dari 300 pengaduan konsumen properti sepanjang 2021 sampai 2024, dengan masalah terbanyak berupa keterlambatan serah terima unit.
Media yang sama menyebut kasus keterlambatan serah terima apartemen Meikarta sebagai contoh.
Berita itu juga menyarankan konsumen memastikan pengembang bekerja sama dengan bank untuk sistem pembayaran yang aman melalui escrow, dan menilai pembayaran langsung ke rekening pribadi pengembang berisiko.
Dari sisi hukum, konsumen tidak berada tanpa perlindungan. Pasal 18 Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen melarang klausul baku yang membebaskan pengembang dari ganti rugi atas keterlambatan, dan klausul semacam itu batal demi hukum.
Namun proses menuntut hak setelah masalah terjadi memerlukan waktu, biaya, dan bukti yang lengkap. Escrow bekerja lebih awal karena dana tertahan sebelum masalah muncul.
Pada pinjam meminjam, risikonya berkaitan dengan pengawasan.
Tanpa rekening escrow di bank, sulit bagi pemberi dana dan pihak berwenang untuk menelusuri ke mana dana mengalir, sebagaimana disampaikan Hendrikus Passagi di atas.
Escrow sendiri tidak menghapus semua risiko. Pengguna tetap waspada meski prinsip escrow terbilang aman.
Periksa siapa agen escrow-nya, pastikan rekening tujuan atas nama agen yang sah dan berada di bank, serta baca perjanjian escrow sampai selesai sebelum menyetor dana.
Contoh Penggunaan Escrow di Indonesia
Escrow dapat digunakan dalam berbagai jenis transaksi, terutama ketika kedua pihak ingin memastikan dana baru diterima setelah syarat tertentu terpenuhi.
Dalam praktik di Indonesia, penggunaannya dapat ditemukan pada transaksi digital, properti, pendanaan, hingga jual beli antarperusahaan.
1. Marketplace dan jual beli online.
Platform yang menerima pembayaran dari pembeli menahan dana sampai pembeli mengonfirmasi pesanan.
Artikel di situs Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN Kemenkeu) menyebut bahwa contoh penggunaan escrow yang paling lazim ada pada e-commerce, karena penjual tidak perlu mentransfer ulang secara manual ketika pembeli membatalkan transaksi.
Kewajiban mekanisme pengembalian dana dalam PP 80/2019 dan kewajiban layanan pengaduan dalam Permendag 19/2026 menjadi pijakan hukum bagi praktik ini.
2. Jual beli rumah atau apartemen dari pengembang.
Pembeli dan pengembang menandatangani PPJB di hadapan notaris, lalu menuangkan klausul pembayaran melalui rekening escrow di bank.
Dana dilepas ke pengembang sesuai tahapan pembangunan yang disepakati. Karena aturan saat ini belum mewajibkannya, pembeli perlu menanyakan dan meminta klausul ini secara tertulis.
Sebelum itu, periksa pemenuhan syarat PPJB menurut PP 12/2021 seperti kepastian hak atas tanah, persetujuan bangunan gedung, dan keterbangunan minimal 20 persen.
3. Pendanaan bersama berbasis teknologi informasi.
Untuk layanan ini, escrow bersifat wajib. Peraturan OJK Nomor 40 Tahun 2024 diundangkan pada 27 Desember 2024 dan mulai berlaku sejak tanggal tersebut.
Pasal 153 ayat (1) menyatakan bahwa penyelenggara wajib menggunakan escrow account serta virtual account atau payment gateway untuk layanan pendanaan tersebut.
Dengan aturan ini, dana pemberi pinjaman dan penerima dana melewati rekening yang tercatat di bank, sehingga lebih mudah ditelusuri.
4. Pembayaran antar pelaku usaha.
Misalnya sebuah perusahaan memesan mesin dari pemasok baru dengan nilai besar.
Pembayaran ditempatkan di rekening escrow dan dicairkan setelah mesin diterima dan lolos pemeriksaan.
Bila mesin tidak sesuai spesifikasi, dana tetap aman sampai kedua pihak menemukan penyelesaian.
Praktik ini mengikuti pola online escrow dan real estate escrow yang dijelaskan OCBC, yaitu dana ditahan sampai syarat yang tertulis terpenuhi.
Dari beberapa contoh tersebut, escrow pada dasarnya digunakan untuk memberikan kepastian bahwa dana hanya dicairkan setelah kondisi yang telah disepakati terpenuhi.
Karena itu, ketentuan mengenai kapan dana dilepas dan kapan dana dikembalikan perlu dibuat secara jelas sejak awal.
Tips Menggunakan Escrow dengan Aman
Penggunaan escrow tetap membutuhkan kehati-hatian dari kedua pihak.
Sebelum menempatkan dana, pastikan mekanisme penahanan dan pencairannya sudah dipahami serta disepakati secara tertulis.
Beberapa hal yang perlu diperhatikan antara lain:
1. Tentukan syarat pencairan dana dengan jelas
Tuliskan kondisi yang harus terpenuhi sebelum dana dapat dicairkan, termasuk batas waktu, dokumen yang diperlukan, dan mekanisme jika transaksi dibatalkan.
2. Periksa pihak yang menyediakan layanan escrow
Pastikan identitas agen escrow, bank, atau penyedia layanan dapat diverifikasi.
Untuk layanan yang berada dalam pengawasan regulator, periksa juga status izin atau pendaftarannya.
3. Simpan seluruh bukti transaksi
Simpan perjanjian, bukti pembayaran, dokumen transaksi, serta komunikasi dengan pihak lainnya. Dokumen tersebut dapat menjadi bukti apabila terjadi perselisihan.
4. Gunakan perjanjian tertulis untuk transaksi bernilai besar
Untuk transaksi properti atau transaksi bisnis dengan nilai besar, mekanisme escrow sebaiknya dituangkan secara jelas dalam perjanjian dan ditinjau oleh pihak yang memahami aspek hukum, seperti notaris atau konsultan hukum.
Dengan langkah tersebut, penggunaan escrow dapat memberikan kejelasan bagi kedua pihak mengenai posisi dana, kondisi pencairan, dan langkah yang harus dilakukan apabila transaksi tidak berjalan sesuai kesepakatan.
Kesimpulan
Escrow account adalah rekening bersama yang dikelola pihak ketiga untuk menahan dana sampai syarat transaksi terpenuhi.
Di Indonesia, mekanisme ini sudah disebut dalam PP 80/2019 untuk perdagangan elektronik, diwajibkan dalam POJK 40/2024 untuk pendanaan bersama berbasis teknologi, dan masih bergantung pada kesepakatan para pihak untuk jual beli properti.
Bagi kamu yang menjalankan atau mengikuti transaksi bernilai besar, escrow memberi kepastian bahwa uang berpindah setelah kewajiban dipenuhi.
Pastikan kamu memahami isi perjanjian escrow dan memilih agen yang sah sebelum menyetor dana.
Artikel ini bersifat informasi umum dan bukan nasihat hukum. Untuk transaksi tertentu, konsultasikan dengan notaris atau advokat.
Referensi
- OCBC, “Escrow Account: Pengertian, Manfaat, Fungsi, dan Cara Kerja”: https://www.ocbc.id/id/article/2022/03/11/escrow-account-adalah
- Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik, Pasal 71 dan Penjelasan: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-80-tahun-2019/pasal-71 dan https://perpajakan.ddtc.co.id/id/sumber-hukum/peraturan-pusat/peraturan-pemerintah-80-tahun-2019
- Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 19 Tahun 2026 tentang Penyelenggaraan Usaha PMSE: https://datacenter.ortax.org/ortax/aturan/show/27118
- Veritask, ulasan Permendag 19/2026: https://veritask.ai/id/artikel/peraturan-menteri-perdagangan-nomor-19-tahun-2026-perbarui-tata-kelola-dan-pengawasan-perdagangan-digital
- Ditjen PDN Kemendag, sosialisasi Permendag 19/2026: https://ditjenpdn.kemendag.go.id/berita/ditjen-pdn-sosialisasikan-permendag-nomor-19-tahun-2026-untuk-perkuat-tata-kelola-perdagangan-melalui-sistem-elektronik
- Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 (perubahan atas PP 14/2016): https://jdih.kemenkeu.go.id/dok/pp-12-tahun-2021/view dan https://pkp.go.id/s3/website-perumahan/prod-storage/perumahan/produk/pp-no-12-tahun-2021/01k4knsey8rrjhqhm4937gcvh5.pdf
- Propertynesia, “Panduan Lengkap AJB, PPJB, dan Sertifikat Rumah”: https://propertynesia.id/2026/04/28/panduan-lengkap-ajb-ppjb-dan-sertifikat-rumah/
- Peraturan OJK Nomor 40 Tahun 2024 tentang Layanan Pendanaan Bersama Berbasis Teknologi Informasi: https://ojk.go.id/id/regulasi/Pages/POJK-40-Tahun-2024-Layanan-Pendanaan-Bersama-Berbasis-Teknologi-Informasi.aspx dan https://pasal.id/peraturan/pojk/peraturan-ojk-no-40-tahun-2024/pasal-153
- Pendapat ahli 1: Hendrikus Passagi (OJK), dalam Finansialku, “Definisi Escrow atau Rekening Bersama”: https://www.finansialku.com/escrow/
- Pendapat ahli 2: Nurhaida (OJK), Hukumonline, “OJK Belum Berencana Buat Aturan Escrow Account”, 26 September 2013: https://www.hukumonline.com/berita/a/ojk-belum-berencana-buat-aturan-escrow-account-lt52441aa4e91fd/
- Artikel ilmiah: Saraswati, M. A. dan Tornado, A. S. (2025), “Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Dengan Sistem Penjualan Pra-Pembangunan (Pre-Selling Project) Properti Dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)”, Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, 3(3): https://doi.org/10.61104/alz.v3i3.1734
- Warta Konsumen, “Kasus Gagal Serah Terima Properti, Posisi Hukum Konsumen Perlu Diperkuat”, 24 Juli 2025: https://www.wartakonsumen.com/read/2025/07/1200/kasus-gagal-serah-terima-properti-posisi-hukum-konsumen-perlu-diperkuat
- DJKN Kemenkeu, “Escrow Account sebagai Sarana Kemudahan Transaksi dalam Pelaksanaan Lelang”: https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-palopo/baca-artikel/14476/Escrow-Account-sebagai-Sarana-Kemudahan-Transaksi-dalam-Pelaksanaan-Lelang.html
