Escrow Account: Cara Kerja dan Contohnya di Indonesia
Dalam jual beli, dua pihak sering harus saling percaya padahal belum pernah bertemu. Pembeli khawatir uang sudah ditransfer tetapi barang tidak sampai. Penjual khawatir barang sudah dikirim tetapi pembayaran tidak masuk. Escrow account adalah salah satu mekanisme yang dipakai untuk mengurangi kekhawatiran itu, baik dalam transaksi online, jual beli rumah, maupun pendanaan. Artikel ini menjelaskan pengertian rekening escrow, cara kerjanya, kapan escrow dipakai, risiko transaksi tanpa escrow, dan contoh penggunaannya di Indonesia, lengkap dengan aturan pemerintah yang berlaku hingga September 2026. Apa Itu Escrow Account? Escrow account adalah rekening bersama yang disediakan pihak ketiga untuk menampung dan menyalurkan dana kepada pihak-pihak yang terlibat dalam transaksi. Pihak ketiga ini juga memeriksa bahwa setiap pihak menjalankan kewajibannya sebelum menerima haknya. Jadi, rekening escrow adalah tempat dana disimpan sementara sampai syarat yang disepakati terpenuhi. Layanan ini dijalankan dengan melibatkan lembaga keuangan dan bank. Dalam percakapan sehari-hari, escrow sering disingkat “rekber” (rekening bersama), dan istilah rekening bersama bisnis biasanya dipakai ketika pelaku usaha memakainya untuk transaksi dagang. OCBC membagi escrow menjadi tiga jenis. Real estate escrow dipakai pada jual beli rumah. Online escrow dipakai pada transaksi daring, dengan syarat harga, jadwal pengiriman, dan mekanisme pengembalian dana yang disepakati lebih dulu. Stock escrow dipakai pada pembayaran saham berdasarkan dokumen perjanjian. Dari sisi aturan, escrow sudah disebut dalam regulasi perdagangan elektronik. Pasal 71 Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik mewajibkan penyelenggara perdagangan elektronik yang menerima pembayaran untuk memiliki mekanisme yang memastikan dana konsumen kembali jika pembelian dibatalkan. Penjelasan pasal itu memberi contoh mekanisme tersebut, yaitu penyediaan akun rekening jaminan atau escrow. Aturan turunan terbarunya adalah Peraturan Menteri Perdagangan Nomor 19 Tahun 2026. Kementerian Perdagangan menerbitkan dan memberlakukan aturan ini pada 8 Juni 2026. Aturan ini menggantikan Permendag Nomor 31 Tahun 2023. Platform perdagangan elektronik wajib menyediakan layanan pengaduan bagi pedagang dan bagi konsumen. Penyelenggara social commerce juga dilarang memfasilitasi transaksi pembayaran di sistem elektroniknya. Bagi kamu yang berjualan lewat media sosial, pembayaran sebaiknya diarahkan ke marketplace atau kanal pembayaran resmi yang punya mekanisme pengembalian dana. Cara Kerja Escrow dalam Transaksi Bisnis Escrow transaksi bisnis berjalan dalam beberapa tahap. Diantaranya: Jika barang tidak sesuai kesepakatan dan pembeli mengajukan pengembalian dana, agen mengembalikan uang kepada pembeli. Selama proses berjalan, uang tidak berada di tangan penjual maupun pembeli, sehingga kedua pihak punya alasan yang sama untuk memenuhi kesepakatan. Pada escrow properti, alurnya mirip. Kesepakatan ditandatangani lebih dulu, lalu semua klausul kontrak diperiksa dan kondisi rumah diverifikasi. Pembeli kemudian membayar melalui escrow, dan perjanjian selesai ketika uang pembelian dicairkan kepada penjual. Pihak yang ingin menjadi agen escrow juga punya syarat. Ada empat langkah. Pertama, datang ke bank dan membayar biaya pembukaan akun. Kedua, mengirim surat penunjukan. Ketiga, menandatangani perjanjian sebagai agen escrow. Keempat, membuka rekening giro khusus untuk escrow. Salah satu alasan escrow dipercaya adalah dananya bisa dilacak. Hendrikus Passagi, Peneliti Eksekutif Senior di Departemen Pengembangan Kebijakan Strategis OJK, menyampaikan pandangan ini dalam konteks platform pinjam meminjam. Menurut Finansialku yang merangkum pernyataannya dari Warta Ekonomi tahun 2016, platform sebaiknya memakai escrow account di bank supaya pemberi pinjaman yakin bahwa status dananya dapat dilacak dan dipantau. Ia juga menyebut pihak berwenang perlu bisa memeriksa rekening escrow kapan saja untuk memastikan tidak terjadi penipuan yang merugikan pemberi pinjaman. Pendapat ini menunjukkan bahwa escrow melindungi para pihak sekaligus memudahkan pengawasan. Ada satu hal yang perlu kamu perhitungkan. Karena agen menunggu transaksi selesai dengan aman sebelum meneruskan dana, penjual menerima uang lebih lama dibandingkan transaksi lewat rekening biasa. Atur jadwal arus kas usaha kamu dengan memperhitungkan jeda ini. Pendirian PT Perorangan dengan Harga Termurah se-Indonesia dan Promo Bayar Setelah Jadi, Mulai dengan KLIK LINK DI SINI! Kapan Escrow Digunakan? Escrow biasanya dipakai ketika nilai transaksi besar, para pihak baru saling mengenal, atau ada tahapan yang harus selesai sebelum uang berpindah. Beberapa situasinya adalah sebagai berikut. a. Jual beli online. Escrow dipakai supaya penjual baru menerima uang setelah pembeli menerima barang. Ini sejalan dengan kewajiban mekanisme pengembalian dana dalam PP 80/2019 yang dibahas di atas. b. Jual beli rumah dan apartemen. Untuk escrow properti, kamu perlu memahami aturan pemasaran dan perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) di Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021, yang mengubah PP Nomor 14 Tahun 2016. Aturan ini menetapkan bahwa pengembang yang memasarkan hunian harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan pembangunan dari lembaga penjamin. PPJB rumah baru hanya boleh dibuat setelah ada kepastian status tanah, hal yang diperjanjikan, persetujuan bangunan gedung, ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20 persen. PPJB juga wajib memuat harga rumah, tata cara pembayaran, dan jaminan dari pelaku pembangunan. Aturan tersebut belum menyebut escrow sebagai kewajiban. Hal ini diteliti oleh Mairiska Alya Saraswati dan Anang Shophan Tornado dari Universitas Lambung Mangkurat dalam artikel jurnal Al-Zayn: Jurnal Ilmu Sosial & Hukum, Vol. 3 No. 3 (2025). Hasil penelitian mereka menunjukkan bahwa sampai saat ini belum ada ketentuan hukum positif yang secara tegas mewajibkan escrow account pada transaksi pra-pembangunan, sehingga dana konsumen tidak terlindungi maksimal jika pengembang wanprestasi. Dalam pembahasannya, penulis menyebut bahwa escrow dapat dimasukkan sebagai klausul tambahan dalam PPJB yang dibuat di hadapan notaris. Penulis juga menilai mekanisme escrow sah karena tidak bertentangan dengan hukum dan kepatutan. Bagi kamu sebagai pembeli, artinya escrow perlu diminta dan dituangkan dalam perjanjian, karena penggunaannya bergantung pada kesepakatan. c. Transaksi saham. Nurhaida, yang saat itu menjabat Kepala Eksekutif Pengawas Pasar Modal OJK, menjelaskan kegunaan escrow pada penerbitan saham baru (right issue). Menurut Hukumonline (26 September 2013), escrow account baru dibutuhkan apabila pembeli siaga (standby buyer) tidak menjalankan kewajibannya. Ia juga menyampaikan bahwa bukti ketersediaan dana dapat berbentuk lain, misalnya bank garansi, sehingga OJK saat itu tidak berencana membuat aturan umum yang mewajibkan escrow. Pandangan ini memberi gambaran bahwa escrow dipilih menurut kebutuhan transaksi dan bukan dipakai di semua situasi. d. Pendanaan bersama berbasis teknologi. Pada layanan ini, escrow sudah menjadi kewajiban. Contohnya dibahas pada bagian contoh penggunaan di bawah. Risiko Transaksi Tanpa Escrow Tanpa escrow, uang berpindah lebih dulu dan pihak yang menyerahkannya harus menunggu pihak lain memenuhi janji. OCBC menjelaskan